不動産投資では今後の社会環境がどのようになっていくのかを予測

不動産投資は、まず今後の社会環境がどのようになっていくのかを予測し、それが賃貸経営にどのような影響を与えるのか、十分理解したうえで投資をすることが重要になります。

日本全体だけでなく、地域の人口動態を把握しておくことも重要です。

人口は増加しているのか、それとも減少しているのか、高齢者が多い地域なのか、若年層が多い地域なのか、男女比率はどうなのか、こうした人口動態をつねに把握しておくことが、不動産投資で成功するための第一歩だといえるでしょう。

・世帯主が65歳以上および75歳以上の世帯推計

世帯主が65歳以上の世帯は2005年の1355万世帯から2030年の1903万世帯まで、約548万世帯増加すると推計されています。

世帯主が75歳以上の世帯では2005年の554万世帯から2030年のII10万世帯まで2倍になると推計されているのです。

・外国人の人口動態

外国人登録者数は平成19年末の時点で10年前(平成9年末)に比べ、約67万人(45・2%)増え200万人を超えています。今後、在日外国人はさらに増加すると予測されています。

・留学生の人口推移

文部科学省ほか関係省庁は、「グローバル戦略」の一環として2020年をめどに留学生受入れ30万人を目指すと、平成20年7月29日付けで計画の骨子を策定しています。

・移民1000万人計画

人口減少社会において国力を維持していくためには、移民を受け入れる必要があるとし、日本の総人口の10%(約1000万人)を移民が占める「他民族共生国家」を今後50年で目指すと自民党の外国人材交流推進議員連盟が提言しています。

・離婚率の増加

厚生労働省の調査によると2005年時点で離婚率は36・7%となっている。離婚にともない一大観と子の割合も増加してくることが考えられます。

これらのことを理解して、また先読みしておかないと、不動産投資では失敗する可能性が高くなります。

不動産投資ロケット戦略

不動産投資は景気のいいときにするべきか?悪いときにするべきか?

基本的に不動産投資マインドが高まるのは、景気が右肩上がりのときです。

景気が良くなり株価や地価も上がれば、それだけ財布のヒモも緩むのが常だからです。しかし、不動産投資で成功する人というのは、景気の悪いときに投資すると相場は決まっているのです。

不動産投資も同じですが、株や金などの投資とは考え方が違うのです。というのも、キャピタルゲインではなくインカムゲインを第一の目的にする不動産投資では、毎月の収益力が上がるかどうかで投資の判断をすべきものだからです。

つまり、家賃に対する投資の額、毎月の返済に占める金利等の額が少なければ少ないほど収益力はアップするわけです。たとえば、地主さんがアパートを新築する場合を考えてみましょう。

景気が悪ければ建築コストは低く抑えられる・・・さらに金利も低い。

一方、家賃は景気の波に左右されにくいので投資コスト、運用コストが低い分、利回りは高くなるのです。

このように、不動産投資は景気が悪いときにこそチャンスがあるといえるのです。



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